Assegnazione agevolata dei beni ai soci: quando conviene far uscire i beni dalla società

L’assegnazione agevolata dei beni ai soci è una misura temporanea che consente alle società, al ricorrere di specifiche condizioni, di far uscire dal proprio patrimonio determinati beni con un regime fiscale più favorevole rispetto a quello ordinario.

Nel linguaggio comune si parla spesso di “assegnazione agevolata”, ma la disciplina riguarda anche la cessione agevolata ai soci: in entrambi i casi il tema è il trasferimento di beni dalla società ai soci, con modalità operative diverse.

La Legge di Bilancio 2026 ha riaperto la possibilità di effettuare assegnazioni e cessioni agevolate ai soci, oltre alla trasformazione agevolata in società semplice per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili o beni mobili registrati non strumentali. Le operazioni devono essere perfezionate entro il 30 settembre 2026.

In termini pratici, il tema non è soltanto “trasferire un bene ai soci”, ma valutare se quel bene abbia ancora una funzione coerente all’interno della società. Molte società, infatti, detengono immobili, terreni o beni mobili registrati che non sono più direttamente collegati all’attività caratteristica, oppure che hanno assunto nel tempo una funzione prevalentemente patrimoniale.

L’agevolazione può quindi rappresentare un’occasione per razionalizzare l’attivo, semplificare la struttura patrimoniale e riportare determinati beni nella sfera dei soci, ma richiede una valutazione preventiva accurata. La convenienza non dipende solo dalle aliquote agevolate, ma dall’insieme degli effetti fiscali, IVA, patrimoniali e societari dell’operazione.

1. Quadro normativo di riferimento

La disciplina dell’assegnazione e della cessione agevolata dei beni ai soci per il 2026 è stata riproposta dalla Legge di Bilancio 2026, art. 1, commi da 35 a 41, della L. 30 dicembre 2025, n. 199. La misura consente, al ricorrere dei requisiti previsti, di assegnare o cedere ai soci determinati beni immobili e beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come strumentali nell’attività propria dell’impresa, nonché di trasformare in società semplice le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di tali beni.

La disciplina 2026 riprende l’impianto delle precedenti finestre agevolate. Per l’inquadramento operativo restano quindi rilevanti i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2016 e con la circolare n. 37/E del 16 settembre 2016, riferite alle precedenti riaperture della misura ma ancora utili per interpretare molti profili applicativi, tra cui beni agevolabili, trattamento delle riserve, imposte indirette e profili IVA.

2. Il tema di partenza: beni che non sono più funzionali alla società

Nel patrimonio di una società possono rimanere beni che, pur essendo formalmente intestati all’impresa, non sono più realmente utilizzati nell’attività.

È il caso, ad esempio, di immobili non più impiegati nel ciclo produttivo o commerciale, beni detenuti per finalità patrimoniali, immobili dati in locazione, fabbricati acquistati in passato e rimasti nella società per ragioni storiche, oppure beni mobili registrati che non sono più direttamente destinati all’attività d’impresa.

In queste situazioni, il mantenimento del bene all’interno della società può generare complessità: gestione di asset non operativi, effetti sul patrimonio netto, difficoltà nei rapporti tra soci, maggiore rigidità nelle scelte future e possibili criticità in caso di passaggi generazionali o riorganizzazioni.

La domanda preliminare, quindi, non è solo fiscale: occorre chiedersi se il bene abbia ancora senso dentro la società o se sia più coerente trasferirlo nella sfera personale o patrimoniale dei soci.

3. Che cosa consente il regime agevolato

Il regime agevolato consente alla società di far uscire dal proprio patrimonio determinati beni e attribuirli o trasferirli ai soci, applicando un trattamento fiscale più favorevole rispetto a quello ordinario. L’operazione può essere utile quando il bene non è più funzionale all’attività sociale e la sua permanenza in società non risponde più a una reale esigenza imprenditoriale.

L’uscita del bene può avvenire attraverso due modalità: assegnazione agevolata o cessione agevolata. Nell’assegnazione, il bene viene attribuito al socio mediante distribuzione di patrimonio sociale; nella cessione, invece, il trasferimento avviene a fronte di un corrispettivo. La differenza è quindi operativa, ma in entrambi i casi, se ricorrono i presupposti previsti dalla normativa, la società può applicare il regime fiscale agevolato.

Il beneficio principale consiste nell’applicazione di un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza generata dall’operazione, calcolata come differenza tra il valore del bene assegnato o ceduto e il relativo costo fiscalmente riconosciuto. L’aliquota ordinaria dell’imposta sostitutiva è pari all’8%, elevata al 10,5% per le società considerate non operative o “di comodo” in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti. Se l’operazione comporta l’utilizzo di riserve in sospensione d’imposta, su tali riserve si applica un’ulteriore imposta sostitutiva del 13%.

Per gli immobili, nei casi previsti, la base di calcolo può essere determinata assumendo il valore catastale in luogo del valore normale. Questo può incidere in modo significativo sul costo fiscale dell’operazione, ma non basta da solo a stabilirne la convenienza: occorre considerare anche IVA, imposte indirette, riserve disponibili, posizione dei soci ed effetti patrimoniali complessivi.

4. Quali beni possono rientrare nell’agevolazione

Non tutti i beni intestati alla società possono essere assegnati o ceduti con il regime agevolato. La disciplina riguarda, in linea generale, gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione e i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa.

Possono quindi rientrare nell’agevolazione, se ricorrono le condizioni previste, gli immobili che non sono concretamente utilizzati dalla società nello svolgimento della propria attività caratteristica. In questa categoria possono rientrare, ad esempio:

• gli immobili merce, cioè gli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività della società. È il caso, ad esempio, di appartamenti costruiti da un’impresa immobiliare di costruzione e rimasti invenduti;

• gli immobili patrimonio, cioè immobili detenuti dalla società con finalità di investimento o gestione patrimoniale, senza essere impiegati direttamente nell’attività d’impresa. Può trattarsi, ad esempio, di abitazioni o altri immobili detenuti come investimento, anche se concessi in locazione a terzi;

• gli immobili strumentali per natura non utilizzati direttamente nell’attività d’impresa, cioè immobili che, per caratteristiche oggettive, hanno una destinazione tipicamente produttiva, commerciale o professionale, ma che la società non impiega concretamente nello svolgimento della propria attività. Può trattarsi, ad esempio, di un capannone, un laboratorio, un magazzino, un negozio o un ufficio non utilizzato direttamente dalla società, anche perché inutilizzato o concesso in locazione a terzi.

Possono inoltre rientrare i beni mobili iscritti in pubblici registri, purché non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa. È il caso, ad esempio, di autovetture, imbarcazioni o altri mezzi registrati non impiegati operativamente nell’attività aziendale.

Restano invece esclusi i beni strumentali effettivamente utilizzati nell’attività d’impresa e le partecipazioni.

La distinzione tra bene strumentale per natura e bene strumentale per destinazione è particolarmente importante: un immobile può essere strumentale per le sue caratteristiche oggettive, ma non essere concretamente utilizzato nell’attività della società; al contrario, un immobile diventa strumentale per destinazione quando è effettivamente impiegato nell’esercizio dell’impresa. Per questo la verifica deve essere svolta sul singolo bene, considerando sia la classificazione dell’immobile sia il suo utilizzo effettivo.

5. Quali società possono accedere

Possono accedere alla disciplina le società di persone e le società di capitali, tra cui S.n.c., S.a.s., S.r.l. e S.p.A., nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa.

Un profilo rilevante riguarda la posizione dei soci destinatari dell’assegnazione o della cessione. Per la finestra 2026, l’agevolazione richiede che i soci risultino già presenti nella compagine sociale alla data del 30 settembre 2025, oppure che il loro ingresso sia documentato da un titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2025 e formalizzato secondo le modalità previste dalla disciplina.

Questo requisito è essenziale perché la misura non è pensata per consentire ingressi strumentali nella compagine sociale al solo fine di beneficiare dell’assegnazione agevolata.

Prima di procedere, occorre quindi verificare non solo la natura del bene, ma anche la posizione dei soci, la composizione della compagine sociale, eventuali variazioni intervenute e la documentazione disponibile.

6. Imposte dirette: imposta sostitutiva e riserve

Il cuore dell’agevolazione è l’applicazione di un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza che emerge dall’assegnazione o dalla cessione del bene ai soci. In questo modo, quando ricorrono i presupposti previsti dalla disciplina, la plusvalenza non viene tassata secondo le regole ordinarie, ma con le aliquote agevolate previste per la misura.

La plusvalenza è determinata, in via generale, confrontando il valore attribuito al bene con il relativo costo fiscalmente riconosciuto. In altri termini, si misura la differenza tra il valore del bene al momento dell’assegnazione o della cessione e il valore che quel bene ha ancora fiscalmente per la società.

Per gli immobili, nei casi previsti, il valore normale può essere sostituito dal valore catastale. Questo elemento può incidere in modo rilevante sulla base imponibile, perché il valore catastale può risultare inferiore al valore di mercato e ridurre quindi il carico fiscale dell’operazione.

L’imposta sostitutiva è pari all’8%. L’aliquota sale al 10,5% per le società non operative o considerate di comodo in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti. Se l’assegnazione comporta l’utilizzo di riserve in sospensione d’imposta, su tali riserve si applica inoltre un’imposta sostitutiva del 13%.

La convenienza, quindi, non può essere valutata guardando solo all’aliquota dell’8%. Occorre verificare il valore fiscalmente riconosciuto del bene, il valore utilizzabile ai fini dell’assegnazione, la disponibilità e la natura delle riserve, l’eventuale presenza di riserve in sospensione d’imposta e gli effetti patrimoniali dell’operazione sulla società e sui soci.

Ad esempio: Se un immobile ha un costo fiscalmente riconosciuto pari a 120.000 euro e, ai fini dell’assegnazione, viene assunto un valore di 200.000 euro, la plusvalenza agevolata è pari a 80.000 euro. Applicando l’imposta sostitutiva dell’8%, il carico fiscale sulla plusvalenza sarebbe pari a 6.400 euro.

Se la società fosse non operativa o considerata “di comodo” nei termini previsti dalla disciplina, sulla stessa plusvalenza si applicherebbe invece l’aliquota del 10,5%, con un’imposta sostitutiva pari a 8.400 euro. L’esempio non considera eventuali riserve in sospensione d’imposta, IVA e imposte indirette, che devono essere valutate separatamente.

7. Imposte indirette e IVA: il punto da non sottovalutare

L’agevolazione riduce il carico fiscale dell’operazione sotto il profilo delle imposte dirette, ma non elimina la necessità di analizzare le imposte indirette.

Per gli immobili, l’imposta di registro può applicarsi con aliquota ridotta, mentre le imposte ipotecaria e catastale, in molte situazioni, sono dovute in misura fissa. Questo può ridurre in modo significativo il costo complessivo dell’atto, ma la valutazione deve essere effettuata in base alla natura del bene e al regime applicabile.

Il tema IVA richiede particolare attenzione. L’assegnazione è generalmente assimilata a una cessione e può produrre effetti diversi a seconda della storia del bene: imponibilità, esenzione o esclusione dal campo IVA. La verifica dipende, tra l’altro, dalle modalità di acquisto, dall’eventuale detrazione originaria dell’imposta e dalla possibile rettifica della detrazione.

Anche nell’ambito delle operazioni agevolate, quindi, il trattamento IVA resta un profilo autonomo da ricostruire secondo le regole ordinarie. Per questo, prima di procedere, è necessario ricostruire la storia IVA del singolo bene: come è stato acquistato, se l’IVA è stata detratta, se sono stati effettuati interventi successivi, se esistono periodi di rettifica ancora rilevanti e quale regime IVA si applica all’operazione.

8. L’alternativa della trasformazione in società semplice

La disciplina agevolata non riguarda solo l’assegnazione e la cessione dei beni ai soci. La Legge di Bilancio 2026 conferma anche la possibilità di trasformazione agevolata in società semplice per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili o beni mobili registrati non strumentali.

In questo caso l’obiettivo non è trasferire un singolo bene a uno o più soci, ma trasformare l’intera società in un soggetto non commerciale, più coerente con una logica di gestione patrimoniale. La trasformazione può quindi essere valutata quando la società non svolge più una vera attività commerciale e detiene prevalentemente beni immobiliari o patrimoniali, anche in ottica di semplificazione, gestione familiare del patrimonio o passaggio generazionale.

Si tratta però di una scelta diversa dall’assegnazione: richiede una valutazione autonoma dell’oggetto sociale, dell’attività effettivamente svolta, della natura dei beni, degli effetti sui soci e della coerenza della struttura non commerciale rispetto agli obiettivi futuri.

9. Il termine del 30 settembre 2026

Le operazioni di assegnazione, cessione e trasformazione agevolata devono essere perfezionate entro il 30 settembre 2026. La società che si avvale della disciplina agevolata deve inoltre versare l’imposta sostitutiva secondo le scadenze previste dalla normativa.

La scadenza non va letta solo come un termine formale. Prima di arrivare all’atto notarile, infatti, occorre svolgere le verifiche necessarie sul bene, sui soci, sulle riserve, sull’IVA e sugli effetti complessivi dell’operazione.

In particolare, quando il bene non è facilmente divisibile in modo proporzionale tra i soci, la valutazione deve considerare anche gli equilibri interni alla compagine sociale. L’assegnazione di un immobile a un solo socio, ad esempio, può richiedere conguagli, valutazioni patrimoniali e verifiche sulla parità di trattamento tra soci.

10. Quando può convenire l’assegnazione agevolata

L’assegnazione agevolata può essere utile quando il bene non è più funzionale all’attività esercitata e la sua permanenza nella società genera più complessità che vantaggi.

Può essere il caso di società che detengono immobili non più utilizzati, immobili concessi in locazione, beni rimasti nella società per ragioni storiche, fabbricati destinati a finalità patrimoniali o società che hanno progressivamente ridotto l’attività operativa.

La misura può essere valutata anche in presenza di esigenze di riorganizzazione patrimoniale, semplificazione societaria, passaggio generazionale o separazione tra attività d’impresa e patrimonio familiare.

Il punto decisivo, però, è la coerenza dell’operazione. L’assegnazione non dovrebbe essere effettuata solo perché temporaneamente agevolata, ma perché il trasferimento del bene ai soci risponde a una scelta patrimoniale, fiscale e societaria sostenibile.

11. Le verifiche da fare prima di procedere

Prima di procedere con l’assegnazione o la cessione agevolata, è opportuno verificare almeno i seguenti elementi:

• natura del bene e suo effettivo utilizzo;

• valore normale, valore catastale e costo fiscalmente riconosciuto;

• presenza e composizione delle riserve disponibili;

• eventuali riserve in sospensione d’imposta;

• qualifica e posizione dei soci;

• effetti dell’operazione sugli equilibri tra soci;

• storia IVA del bene;

• regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;

• eventuali finanziamenti, vincoli o ipoteche sul bene;

• obiettivi patrimoniali e familiari perseguiti.

Queste verifiche servono a evitare che l’agevolazione venga letta solo come una riduzione di aliquota. L’operazione incide sul patrimonio della società, sulla posizione dei soci e sulla futura gestione del bene.

12. Conclusioni operative

L’assegnazione agevolata dei beni ai soci è una misura utile quando consente di riallineare la struttura patrimoniale della società alla realtà dell’attività svolta. Può agevolare l’uscita di beni non più funzionali, semplificare l’assetto societario e favorire una gestione più coerente del patrimonio.

La finestra 2026, tuttavia, richiede una valutazione preventiva accurata. Prima di procedere occorre verificare requisiti soggettivi e oggettivi, fiscalità diretta, IVA, imposte indirette, riserve disponibili, posizione dei soci ed effetti civilistici dell’operazione.

La convenienza effettiva nasce dall’incrocio di questi elementi. Non dal solo confronto tra aliquote teoriche, ma dalla coerenza dell’operazione con la situazione concreta della società e con gli obiettivi patrimoniali dei soci.

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